六、土地抵押权的终止

土地抵押权实现以前，土地抵押权因下列情形而终止：

1、土地使用权所担保的债务因清偿而消灭的；

2、抵押权人免除土地使用权所担保的债务的；

3、经抵押权人同意，抵押人以替代担保取代该土地使用权抵押的；

4、抵押合同或者被担保的主债权合同依法归于无效或者被撤销的；

5、抵押的国有土地使用权因国家收回、期限届满或者土地灭失而终止的；

6、抵押的集体土地使用权因国家征用、集体土地所有者收回、期限届满或者土地灭失而终止的；

7、随同地上建筑物、其他附着物抵押的土地使用权因该建筑物、附着物的消灭而终止的。

依照上述第5、6、7种情形终止土地抵押权的，抵押权人可以要求抵押人提供同等价值的替代担保。抵押人依据土地使用权获得补偿或赔偿的，抵押权人可以要求抵押人提前清偿所担保的债权；抵押人获得不动产置换或补偿的，抵押人应当与抵押权人以新获得的产权为抵押标的物，重新签订抵押合同。

一项土地抵押权终止，不影响同一土地上其他抵押权的效力。土地抵押权终止，应办理抵押权注销登记。土地抵押权实现，土地抵押权人对抵押物依法处分，并以所得的价款优先受偿后，设立于土地使用权之上的抵押权随即消灭，经抵押权实现而处分的土地使用权，再转让后不再负担任何抵押权。

《担保法》第52条的规定表明，土地抵押权从属于所担保的债权，随主债权的消灭而消灭。因债务清偿、免除、替代担保等原因而致主债权消灭，抵押权也消灭。《担保法》第5条规定担保的主合同无效，担保合同无效，抵押权消灭。在无害抵押权的条件下，抵押人可以处分其抵押物，处分后，该抵押物上的土地抵押权随之消灭。抵押人应当提供相应的其他形式的担保。

《担保法》第58条规定抵押权因抵押物的灭失而灭失。土地抵押权为权利抵押，故因土地使用权的消灭而终止。因土地使用权的消灭而终止土地抵押权时，如果抵押人获得相应的货币、实物或财产权利作为补偿或交换，则应参照《担保法》第49条第2款、第3款和《城市房屋拆迁管理条例》第26条第2款的规定，承认抵押权人有权要求抵押人另行提供同等价值的担保，或者提前清偿所担保的债权。

抵押人在无损于已有抵押权的前提下，可就抵押物的价值大于所担保债权的余额部分，对第三人提供抵押。因此，同一土地上可以存在两个以上的抵押权。在这种情况下，如果其中一个抵押权终止，并不影响其他抵押权的存在。

依《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第38条、《土地登记规则》第57条等的规定，土地抵押权终止后，应当依照规定办理注销抵押登记。

第三节 土地承租权

一、定义

土地承租权是土地承租人按期向土地使用权人支付租金而取得的一定期限内对土地使用、收益的土地他项权利。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第28条和《划拨国有土地使用权管理暂行办法》第9条规定了土地使用权出租的定义。这些规定是土地承租权的基本法律依据。

关于土地承租权的定义，主要有以下几个要点：

（1）权利客体 作为土地他项权利的承租权以土地使用权的存在为前提。

（2）权利内容 土地使用权出租后，承租人取得对土地排他地占有、使用的权利。基于对标的物的直接支配地位，土地承租权应属于用益物权的性质。

（3）租金义务 承租人在取得承租权的同时，承担支付租金的义务。履行租金义务是承租权存续的必要条件。也就是说，承租人不履行租金义务的，出租人有权解除租赁关系，从而使承租权归于终止。

（4）权利期限 “租期”是租赁合同的一个重要条款。在以土地开发为目的的租赁合同中，往往还有关于开发期限和条件的约定。这种约定对于促进土地有效和高效利用，具有积极的意义。

二、土地承租权的客体

下列权利可以与土地上的建筑物、其他附着物同时出租，设定土地承租权：

（一）依法或者依合同约定进行投资开发的国有土地使用权；

（二）依法可以流转的城市私房用地使用权。

没有建筑物、其他附着物但有独立支配价值的国有土地使用权可以单独出租，设定土地承租权。

现行土地立法的有关规定表明，国有土地使用权出租后可以设定土地承租权。

为了防止土地的投机膨胀和无计划地滥用，现行法已规定，按规定或者约定的期限和条件完成投资开发的，土地使用权才可转让。同样地，为了防止开发商不搞开发，将囤积土地用以租赁以牟取高额暴利，也应当对用于出租的国有土地使用权范围加以限制。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第28条对此仅做了原则性规定，要求土地使用权人依据土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地。至于土地使用权人将土地开发到何种程度才可出租，法律尚未作明确规定，一般由各地根据具体情况而定。如有的地方规定除地价款外，投入开发建设的资金已达到出让合同约定投资的25%的即可出租；上海则要求达至约定投资的100%才可。这些做法对完善土地承租权的立法有积极意义。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条、《划拨国有土地使用权管理暂行条例》第6条的规定，作为承租权标的的国有土地使用权必须符合一个条件：已经依法律或者约定完成了一定比例的投资开发。

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