（二）“四荒”土地承包经营权的抵押。

依法承包并已办理土地登记的荒山、荒地、荒丘、荒滩等的土地使用权抵押的，应经发包方同意，并出具书面证明。集体土地上农地使用权抵押的，应当经集体土地所有者的同意。

依《担保法》第34条第5项和原《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》第4条的规定，集体荒地土地使用权已办理土地使用权登记的，经发包方同意，可以设定抵押权。为办理抵押登记，抵押人需出具发包人同意抵押的书面证明。

（三）农地使用权人行使权利应受的限制。

此限制主要包括两个方面：

第一，不得擅自改变权利取得时设定的土地用途。根据《土地管理法》及其他相关自然资源立法的规定，法律对农地使用权用途的限制与对企业建设用地权用途的限制有所不同。对后者是严格的用途限制，而对前者仅在农用地转非农用地方面是严格的用途限制，其目的在于实现耕地的保护。对此，《土地管理法》第4、31、44条均体现了这一立法主旨。而农、林、牧、渔业用地之间用途的改变，法律并未严格禁止，只是禁止或限制上述用途改变导致对自然资源的破坏性开发、利用。例如，毁坏森林、草原开垦耕地，围湖造田和侵占江河滩地等，为《土地管理法》第39条所禁止。因此，农、林、牧、渔之间土地用途的改变应依有关法律规定，并应经集体土地所有者同意。至于农、林、牧、渔各部门中的具体用途的改变，例如种植作物由粮食生产转变为蔬菜生产，不属于土地用途改变，可以由承包经营权人自主决定。

第二，不得闲置耕地。我国是一个耕地资源极为稀缺的国家，闲置耕地与立法取向不符。《土地管理法》第37条第3款规定：“承包经营耕地的单位和个人连续两年弃耕抛荒的，应当终止承包合同，收回发包的土地。”此项规定既适用集体耕地，也适用国有耕地。

第三节 宅基地使用权

一、定义

宅基地使用权是经依法审批由农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅的没有使用期限限制的集体土地使用权。

宅基地的定义包括以下几个要点：（1）权利属性，即集体土地使用权；（2）权利主体，即农村集体经济组织成员；（3）权利取得的条件，即经过依法审批；（4）权利取得方式，即集体经济组织分配；（5）用途限定，即建造住宅；（6）权利存续状态，即没有使用期限限制。

关于“住宅”的含义，原国家土地管理局政策法规司1992年5月28日《关于对农村居民“建住宅”含义理解问题的答复》指出：“《中华人民共和国土地管理法》第45条所指的‘建住宅’，应当理解为农村居民所建住房以及与住房的居住生活有关的其他建筑物和设施。”

二、宅基地使用权的主体

农村集体经济组织内部成员符合建房申请宅基地条件的，依法享有宅基地使用权。非农村集体经济组织内部成员，不得申请取得或继受取得宅基地使用权。

根据《土地管理法》第62条的规定，宅基地使用权主体为特殊主体——符合建房申请宅基地条件的集体经济组织成员。不是宅基地所在集体经济组织的成员的，不得申请取得或者继受取得该集体经济组织的宅基地使用权。1988年修订的《土地管理法》第41条曾规定允许城镇非农业户口居民建住宅使用集体土地，后因一些农村集体经济组织和房地产开发商利用此项规定炒卖宅基地，非法进行房地产开发，新《土地管理法》已删除此规定。因此，城市居民已不具备取得农村宅基地使用权的主体资格。同时，外村、外乡居民也不具备取得该项权利的主体资格，但依法将户口迁入本乡或本村，成为本集体经济组织内部成员的不在此限。

三、宅基地使用权的取得

农村村民申请住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，县级人民政府批准后,由农村集体经济组织向宅基地申请者无偿提供宅基地使用权。其中涉及占用农用地的，依法办理农用地转用审批手续。

取得宅基地使用权，除了必须具备法律规定的主体资格，还必须遵守法律规定的审批程序。按照《土地管理法》的规定，宅基地的审批实行“乡（镇）政府审核，县级政府批准”的制度。

乡、县两级政府在审批过程中，要注意掌握以下几点：

第一，要严格控制用地面积。首先，不允许一户拥有两处以上的宅基地。其次，一户拥有的宅基地面积不得超过省级人民政府规定的标准。再次，将原有住宅出卖、出租后再申请宅基地的，不予批准。

第二，要遵守土地利用规划，严格控制使用耕地作宅基地。首先要尽可能使用原有宅基地和空闲地。其次，必须占用耕地的，应当依照法律规定办理农用地转用审批手续。

第三，宅基地审批要公开、公平和公正，审核过程中，应当听取申请人所在村的村民意见，批准后，应当予以公告，接受群众的监督。按照农村村民自治原则，宅基地的分配，应当由村民会议讨论决定。实践中，对于宅基地分配中“村干部说了算、村民靠边站”的现象，应当予以纠正。

四、宅基地使用权的内容及限制

（一）关于宅基地的处分

宅基地使用权人对宅基地享有占有权、使用权、收益权和有限制的处分权。此处有限制的处分权是指权利人将房屋连同宅基地一同转让、出租的权利。一般说来，村民将富余的住房转让、出租，有利于调剂余缺，缓解住房供需矛盾，减少占用耕地，法律予以允许。但是，有以下几点限制。

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