七、划拨国有土地使用权随建筑物抵押

划拨国有土地使用权与其地上建筑物、其他附着物所有权同时设定抵押权时，应按照国务院规定报有批准权的人民政府审批。

划拨国有土地使用权抵押时，也应有严格的程序限制。因为抵押作为对债权的担保，一旦债务到期债务人不履行债务，抵押权人即可以依法通过拍卖、变卖划拨国有土地使用权及其上建筑物、其他附着物而实现抵押权。当抵押权实现时，必然发生划拨国有土地使用权的转让。因此，应比照划拨国有土地使用权转让程序，报请有批准权的人民政府批准，并交纳土地使用权出让金或者以所得收益抵交土地使用权出让金，方可将划拨国有土地使用权抵押。

在划拨国有土地使用权抵押的情况下，一旦发生抵押权实现，即产生同划拨国有土地使用权转让一样的效果。因此，抵押权实现后，原有的划拨国有土地使用权存在着两种可能：一是按照国有土地出让程序转变为出让国有土地使用权，二是继续保持为划拨国有土地使用权。

八、划拨国有土地使用权作价出资或入股

划拨国有土地使用权不得直接作价出资或入股作为对企业的投资。划拨国有土地使用权人办理土地使用权出让手续并交纳出让金后，可以用出让国有土地使用权作价出资或入股。但是，中外合资经营企业、中外合作经营企业设立时，中方合资、合作者已依法经审批以划拨国有土地使用权作价出资的，不在此限。

以划拨方式取得国有土地使用权的企业，在改制为股份制企业时，可以通过补办土地出让手续，补交出让金，进行出让国有土地使用权登记以后，将该土地使用权作价计入企业资本。同样地，企业也可以用同样方式取得出让国有土地使用权后，以土地使用权向其他企业投资，或者与其他企业合资成立新的企业。

但是，对《城市房地产管理法》实施前，外商投资企业法已经规定的中方合资、合作者可以其已经依法取得的划拨国有土地使用权作价出资的制度，也应予以承认。故将此规定为适用除外。

九、国有企业改革中对划拨国有土地使用权的处置

（一）企业改革中对划拨国有土地使用权的处置方式

国有企业改革中涉及划拨国有土地使用权处置的，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取保留划拨国有土地使用权、国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资（入股）或国有土地使用权授权经营的方式处置。其中，根据原国家土地管理局1998年2月17日发布的《国有企业改革中划拨国有土地使用权管理暂行规定》第3条第2、3款以及第4条的规定，国有土地租赁，是指土地使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为；国家以土地使用权作价出资（入股），是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让国有土地使用权的规定转让、出租、抵押；国有土地使用权授权经营，是指国家以一定年期的国有土地使用权作价后授权给经国务院批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理的行为。

在这里，需要注意国家以土地使用权作价出资（入股）与国有土地使用权授权经营的区别。虽然这两种方式都规定了国家在一定年期内对国有土地使用权作价，但作价后土地使用权利的具体内容是不同的。首先，获得权利的主体不完全相同。前者规定的获得权利的主体为"改组后的新设企业"；而后者规定的权利主体为"经国务院批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司"。其次，权利内容不同。前者的权利主体是土地使用权的持有者，对该土地使用权利有较完备的处分权，如，可以依照土地管理法律、法规关于出让国有土地使用权的规定转让、出租、抵押土地使用权，国家只享有股权；后者的权利主体是土地使用权的经营管理者，一般并不直接使用土地，而是将土地使用权在授权范围内以作价出资（入股）或租赁等方式在其直属企业、控股企业、参股企业范围内配置土地，其向集团公司以外的第三人转让土地使用权时，须经有权土地管理部门批准，并交纳土地出让金。

（二）保留划拨国有土地使用权的情形

根据原国家土地管理局1998年2月17日发布的《国有企业改革中划拨国有土地使用权管理暂行规定》第3条第1款的规定，国有企业使用的划拨国有土地使用权，应当逐步实行有偿使用制度。因此，保留划拨国有土地使用权的情形主要为 3种：一是基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；二是关系国家安全利益、高新技术、重点技术改造项目的用地；三是改造或改组后的国有企业用地。需要强调的是，保留划拨国有土地使用权的一般不包括公司制企业，只有国有企业改造或改组为国有独资公司的属于例外。而且，保留划拨国有土地使用权要经土地管理部门批准。

（三）采用出让国有土地使用权和租赁国有土地的情形

根据《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》的规定，对于一般竞争性行业，应坚持以出让、租赁等方式配置土地。另外，《国有企业改革中划拨国有土地使用权管理暂行规定》第5条、第6条也对国有企业的划拨国有土地使用权转为出让国有土地使用权或租赁国有土地作了规定。根据这些规定，国有企业改革涉及的划拨国有土地使用权，有下列情形之一的，应当采取出让国有土地使用权的方式依法处置：1、国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的；2、国有企业改组为股份合作制企业的；3、非国有企业兼并国有企业的；4、原国有企业破产或出售的；5、采用成熟技术进行产品更新和技术改造的国有企业，但承担国家计划内重点技术改造项目的国有企业除外；6、属于其他一般竞争性行业的企业。

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