承认区分所有权人按份额享有基地使用权，有以下好处：（1）体现公平原则。可以使每一个区分所有权人都可以通过转让自己的房屋收回其已经支付的地价款，并公平地分享房屋所在土地增值的收益。而且，一旦发生整幢房屋毁损或者因某种原因需要拆除重建或迁建的情况，所有的区分所有权人都有权决定对基地的处分事宜，并获取应得的补偿。这样，既公平地保护了购房者的合法权益，也使房屋开发商能够及时收回土地投资，有利于促进房地产市场的发展。（2）明确权属划分。这可为将来房地产市场发育完善之时，确定土地使用权、发放土地使用权证书提供确权依据，并可以通过明晰权利，避免或者减少纠纷的发生。（3）为土地使用税的征收提供计税依据。根据《城镇土地使用税暂行条例》第3条的规定，"土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依据规定税额计算征收。"《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》第四条确定土地使用税的纳税人为拥有土地使用权的单位和个人；该《规定》第五条专门规定了土地使用权共有情况下土地使用税的缴纳：土地使用权共有的各方，应按其实际使用的土地面积占总面积的比例，分别计算缴纳土地使用税。当区分所有权人成为纳税主体时，基地使用权分摊的份额成为计算纳税人实际占用的土地面积，成为计税的依据。（4）保护国家的土地收益。国有土地使用者将其所使用的土地使用权（含连同地面建筑物一同）转让给第三人时，应就其转让土地交易额按规定比例向国家上缴土地收益。经济体制改革的深入促进了房地产交易的发展，房产价格随之猛涨，出现了在房地产交易，特别是政府定价的房地产交易中的国家应得收益流向单位或者个人的现象，使国家遭受了较大的损失。因此，国务院在《关于解决在房地产交易中国有土地收益流失问题的通知》中要求未实行土地使用权有偿出让和转让的，经房地产交易市场由当事人协商出售的国有土地上的各类房屋，均应向出售人收取土地收益金。土地收益金按房地产交易建筑面积计收。只有计算出基地使用权分摊的份额，才可确定区分所有权人受让房屋时取得的土地面积，以便土地收益的征收。

（二）基地使用权份额的计算

根据有关的现行规定和实践中的通行做法，以建筑面积作为计算分摊份额的系数依据计算基地使用权分摊份额的方法较为简便稳妥。现行法律和法规对于房屋区分所有权人享有建筑面积的计算，已提供了可操作的标准及方法。1982年《国家经委关于建筑面积计算规则》、1995年建设部发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》、1998年国家质量技术监督局发布的《商品房销售面积测量与计算计量技术规范》等法律规范为本《通则》规定基地使用权分摊提供了重要参考。

需要说明的是，当楼房分割出售而由不同权利主体享有时，购房者既对所购买的套内或者单元内的建筑面积享有专有所有权，又对楼房的公用部分建筑面积享有共有权。前一部分的所有权完全归属于单个购房者，而后一部分的使用权则需要全体购房者分摊。若楼区土地面积分配给多幢楼房，作为基数的土地总面积应为楼房地基所占区域的土地面积；若楼区内只有一幢楼房，作为基数的土地总面积则为整个楼区的总面积。

计算公式中，购房建筑面积包括了房屋所有权人所购房屋的建筑面积即套内建筑面积与应分摊的公用面积之和。对这两个量度术语的理解，可参考《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第5、6、8条的规定；可销售建筑总面积可参考《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第4条整幢房屋建筑面积的规定，"可销售"排除了房屋销售面积中不能分割出售给区分所有权人的部分，如小区会所、购物中心等，其产权由物业管理机构统一管理。土地总面积依具体情形可以是楼房基地所占土地面积，也可以是楼区总面积。

第二节 划拨国有土地使用权

一、定义

划拨国有土地使用权是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，无偿取得的或者缴纳补偿、安置等费用后取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。

划拨国有土地使用权是国有土地使用权的一种，其特殊之处主要有两个方面，一是权利取得的方式，二是权利的期限。在此基础上，还有一个特点，那就是权利的交易限制。

（一）划拨国有土地使用权的取得方式。其特点是无偿性。依《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第43条第1款的规定，划拨国有土地使用权指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。依《划拨国有土地使用权管理暂行办法》第2条之规定，划拨国有土地使用权是指土地使用者通过除出让国有土地使用权以外的其他各种方式，依法取得的国有土地使用权。可见，有关法规对划拨国有土地使用权的具体取得方式没用严格的限定，但无论采用何种方式，都是无偿的。所谓无偿，就是不承担向土地所有者交纳使用费（出让金、租金等）。需要指出的是，《城市房地产管理法》第22条第1款规定的"在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用"是指用地单位在征用集体土地或者通过行政划拨取得其他单位已经使用的划拨土地的基础上取得国有土地使用权的情形。这里的补偿费、安置费是支付给农民或原用地单位的，不是付给国家的。所以，尽管用地单位承担了补偿、安置等费用，由于没用向国家支付土地使用费，理论上仍属于无偿取得国有土地使用权。

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