依《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第2条规定，地下资源、埋藏物、市政公用设施等不在国有土地使用权出让、转让的范围内。对于法定或约定不属于国有土地使用权客体的空间范围，可单独设定土地使用权或土地他项权利。

权利的行使不得违反法律的禁止性规定。《土地管理法》第4条第4款规定："使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地"。法律、行政法规还为权利人行使权利设定了其他不得违反的强制性义务，对此，权利人必须遵守。此外，国有土地使用者与国有土地所有者代表签订的国有土地出让或租赁合同中对国有土地使用者规定的义务（如房地产开发用地按约定的动工开发期限开工），也必须履行。

四、国有土地使用权的交易规则

（一）国有土地使用权的交易形式

根据《城市房地产管理法》第2条、第27条的规定，国有土地使用权交易的主要形式可包括转让、出租、抵押以及用于合资、合作或其他投资活动。这四种行为均涉及到国有土地使用权在不同主体之间的流转，并且通过流转使得各方实现了相应的利益。此外，在企业合并、企业分立、抵押权实现等情况下，也可能发生土地使用权的流转。

（二）国有土地使用权的交易规则

国有土地使用权交易，除遵守民法的一般规则外，还要注意以下两点：

第一，交易应当经过法定程序。以不同方式取得的国有土地使用权，其交易应遵循法律、行政法规规定的不同程序。例如，出让国有土地使用权的转让，无须经过审批，签订合同和办理登记手续即可；而划拨、租赁土地使用权，转让时除须签订合同和办理登记手续外，还必须首先依法经过审批，办理国有土地出让手续，否则会导致转让行为无效。

第二，交易应当遵循房地一致的原则。《城市房地产管理法》第31条，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第24、28、32条以及《划拨国有土地使用权管理暂行办法》第11条均确认了房地一致原则。在现阶段的生产力条件下，房地分离还远未具备实现条件，若硬性规定房地分离原则，使地上建筑物、其他附着物的所有权与其占用范围内的土地使用权归属于不同的主体，不利于房地产权属关系的明晰和房地产交易关系的稳定。因此，采用房地一致原则作为国有土地使用权交易的一般规则，只有在地上建筑物、其他附着物作为动产转让时才允许例外，有利于避免房地产关系复杂化，减少权属争议的发生，促进房地产市场的发展。

（三）国有土地使用权转让的其他情形

依据实践中的作法，区分是否为转让的标准应为主体是否发生变化。依《城市房地产管理法》第36条及《划拨国有土地使用权管理暂行办法》第8条的规定，买卖、交换、赠与属于国有土地使用权转让，已十分明确。余下的继承、抵债等其他情形，则属于《城市房地产管理法》第36条规定的房地产转让的"其他合法方式"。

（四）国有土地使用权作价出资或入股

其主要依据是《城市房地产管理法》第27条的规定。然而，对于将国有土地使用权作价出资是否视为土地使用权转让的问题，应根据不同情况区别对待。以土地使用权向企业法人投资或者投资成立新的企业法人，应为国有土地使用权转让，作为投资的土地使用权由企业法人享有，原土地使用权人取得相应的股东权。以国有土地使用权向非法人的经济实体（如合伙企业、合伙型联营）投资的，该土地使用权成为合伙企业或联营企业的共有财产，其权利主体发生变更，故也应视为国有土地使用权转让。单纯契约性质的投资合作（如一方提供土地、另一方提供资金的合作建房协议），在合作期间土地使用权仍属于原使用权人，不应视为土地使用权转让。

五、房屋基地使用权的按份享有

（一）房屋区分所有和基地使用权按份享有的意义

城市人口的急剧膨胀、对建筑面积增长的需求以及土地面积的有限性，促使建筑物不断向多层高空发展，建筑物的结构也日趋复杂。随着房屋的商品化，高层建筑物被区分为多个部分或者单元出售，建筑物的所有权由单一主体享有变为多个权利主体共有，共有人享有该幢房屋的所有权，成为同幢异产房屋的区分所有权人。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第21条第1款的规定，同一房屋的区分所有权人享有该房屋使用范围内的基地使用权。这种基地使用权的共有，属于按份共有。因此，各区分所有权人可取得根据其房屋面积计算的基地使用权份额。各区分所有权人对其拥有的房屋面积和基地使用权份额独立行使处分权和承担缴纳税费等义务。

一般说来，房地产开发商在通过有偿方式取得土地使用权后建造楼房，楼房建成后，房地产开发商享有基地使用权。但楼房按"套"或者"单元"出售后，购房者成为整幢楼房的区分所有权人，享有所购置部分的房屋所有权。购房者享有房屋所有权的同时，享有所购房屋的部分基地使用权，其理由在于：（1）楼房的各个楼层离不开地面的支持，它们都与基地不可分割。因此，一层的房屋所有权人享有基地使用权，二层以上的房屋所有权人也均享有基地使用权；（2）根据"房地一致"原则，整个楼房的所有权与基地使用权是不可分离的。若楼房分割出售，为不同所有者区分所有后，各个区分所有权人根据其对楼房某一部分享有的所有权，当然的享有部分的基地使用权；（3）房地产开发商将楼房出售给各区分所有权人时，售价中都已包含了取得基地使用权的价值。

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