第四节  土地登记代理管理

    一、土地登记代理人管理
    （一）土地登记代理人资格管理
    根据人事部、国土资源部《土地登记代理人职业资格制度暂行规定》，国家对从事
土地登记代理业务的专业技术人员实行职业资格制度。土地登记代理人职业资格考试合格后，由各省、自治区、直辖市人事部门颁发《中华人民共和国土地登记代理人职业资格证书》。土地登记代理人实行定期登记制度，对取得《中华人民共和国土地登记代理人职业资格证书》申请登记的人员的，核发《中华人民共和国土地登记代理人登记证书》，经登记后方可以土地登记代理人名义，按规定从事土地登记代理业务。
    （二）土地登记代理人执业管理
    土地登记代理人从事土地登记代理业务，必须受聘于一个土地登记代理机构，个人不能独立从事土地登记代理活动。
    土地登记代理人员承办业务，由其所在的土地登记代理机构统一受理，并与委托人签订书面代理服务合同。
    土地登记代理人员要妥善保管资格证书，若证书遗失，应及时到原发证机关申请补发。严禁伪造、涂改、转让资格证书。
土地登记代理机构的从业人员发生变动，应及时向主管部门办理变更手续。

    二、土地登记代理机构管理
土地行政主管部门对土地登记代理机构加强监督管理。
土地登记代理机构的从业人员发生变动，应及时向有关主管部门办理变更手续。遗失证件的应到原发证部门申请补发，严禁伪造、涂改和转让。主管部门对土地登记代理机构的经营活动、业务情况和专业人员条件进行监督、检查和验证，检查验证不合格或无故不参加检查验证的土地登记代理机构，不得从事土地登记代理服务活动。

    三、土地登记代理行为管理
    国家的法律、法规、政策允许的服务项目，土地登记代理机构、土地登记代理人均可进行代理服务；国家的法律、法规、政策限制的服务项目，土地登记代理机构、土地登记代理人应当遵守国家的有关规定，在核准的经营范围内进行代理活动；国家的法律、法规、政策禁止的服务项目，土地登记代理机构、土地登记代理人不得进行代理活动。
    土地登记代理机构、土地登记代理人在代理活动中，应当遵守以下规则：提供客观、公正、准确、高效的服务；将代理情况如实、及时报告当事人各方；妥善保管当事人交付的有关文件、资料、保证金、预付款等财物；按照约定为当事人保守商业秘密；收取当事人服务费用应当开具发票，并依法缴纳税收和行政管理费。
代理合同是代理行为的具体体现，也是代理活动的核心，土地登记代理机构承办代理业务，除即时清结者外，应当根据业务性质与委托人签订书面委托合同。

    四、土地登记代理行业管理
　根据社会主义市场经济的发展规律和市场经济条件下中介组织的组织方式，建立土地登记代理服务行业的自律性组织--土地登记代理服务行业协会将是历史的必然。行业协会在政府与企业之间发挥桥梁纽带作用，在行业内部发挥组织、协调、沟通、监督作用，其主要职能应该是：
（1）制定土地登记代理机构及人员的行为准则及道德规范；
（2）组织土地登记代理从业人员的专业知识、职业道德和职业纪律培训；
（3）管理对土地登记代理机构及人员的投诉、组织调查，并向有关部门提出处理意见；
（4）向土地行政主管部门反映土地登记代理及从业人员的意见和要求，维护土地登记代理机构和从业人员的合法权益；
（5）调解土地登记代理行业的内部争议；
（6）组织土地登记代理服务机构之间的业务交流与信息交流；
（7）办理土地行政主管部门委托的其他事项。

    五、土地登记代理活动中的争议与处理
　在履行合同过程中，因人或其所在的机构的故意或过失，给当事人造成经济损失的，均由机构承担赔偿责任。机构在向当事人进行赔偿后，可以向有关责任人追偿全部或部分赔偿费用。
当事人之间对合同的履行有争议的，可以通过以下方式处理。
1、当事人双方本着平等自愿的原则协商解决；
2、如双方协商不成，可以报请有关政府管理部门投诉，由其从中进行调解（投诉不是毕经程序）；
3、双方可以按照合同中的有效仲裁条款进行处理，合同中没有仲裁条款的可以另行达成仲裁协议，根据仲裁协议向所选择的仲裁委员会申请仲裁，仲裁裁决为终结裁决；
4、合同中无仲裁条款，事后又无法达成仲裁协议的，可以向人民法院提起诉讼。

　六、土地登记代理代理和代理机构在代理中的禁止行为
土地登记代理机构和土地登记代理人在执业中禁止下列行为：
1、弄虚作假，提供不实的信息，或签订虚假合同；
2、损害国家、社会公共利益和他人合法权益；
3、隐瞒非商业秘密的有关代理活动的重要事项；
4、采取引诱、胁迫、欺诈、贿赂和恶意串通等手段，招揽业务；
5、伪造、涂改、转让《土地登记代理人职业资格证书》或允许他人利用自己的名义从事土地登记代理业务；
6、利用已签订的代理合同，或他人掌握的信息，采取不正当手段，转移业务、背弃合作，侵吞劳动成功，或损害委托人利益；
7、土地登记代理人同时在两个或两个以上土地登记代理机构内执业；
8、索取或收受委托合同规定以外的酬金或其他财务；
9、法律、法规禁止的其他行为。

　七、土地登记代理人和代理机构违规执业的法律责任
土地登记代理人违规执业，按照其违反规定的性质不同及所承担法律责任和方式的不同，可以分为民事责任、行政责任和刑事责任三个方面。

（一）民事责任
1、违约责任
当事人双方可以在签定合同时约定违约责任，违约责任的形式通常表现为违约金，另外定金也是一种违约责任。
违约金即一方违约时应向另一方支付一定数量的金钱作为赔偿责任。违约金的数额由双方在定约时约定，一般来讲，违约金的数额可以不同于一方违约行为给守约方造成的实际损失，但是根据民法的情事变更原则，若违约金过分高于实际损失的合理范围，违约方有权要求适当降低违约金；若违约金低于实际损失的合理范围，守约方也有权要求适当提高违约金。
定金是由一方事先交纳一定数量的金钱作为担保的一种赔偿责任。根据其保证的事件的不同分为定约定金和履约定金等。定约定金保证的是双方对于合同订立的一种期待，合同订立的，定金抵作价款。若由于支付定金方的故意或过失合同未订立，对方没收定金；若由于对方的故意或过失合同未订立，双倍返还定金。履约定金保证的是合同的正确履行，同上所述，按照过错责任原则没收或双倍返还定金。
2、侵权责任
侵权责任有以下几种：
（1）继续履行。一方当事人未按合同正确履行的，另一方可以要求继续履行。
（2）采取补救措施。一方违约未影响合同目的实现的，可以要求其采取补救措施。
（3）赔偿损失。要求违约方继续履行合同对实现合同目的已经没有实际意义时，可以要求其赔偿损失。赔偿包括直接损失和间接损失，但以违约方当时可以预见的最高损失为限。
（4）赔礼道歉。一方履行合同期间有损对方的名誉、声誉的，对方可以要求其赔礼道歉，赔礼道歉的范围应与造成实际影响的范围相当。
违约责任和侵权责任往往同时成立，当事人可以选择其一向对方提供违约赔偿或侵权赔偿请求。

（二）行政责任
土地登记代理机构及土地登记代理人违反有关行政法律、法规和规章的规定，行政主管部门或其授权的部门可以在其职权范围内，对违法土地登记代理机构或土地登记代理人处以与其违法行为相应的行政处罚。行政处罚的种类包括：警告、罚款、没收违法所得和非法财物、责令停产停业、暂扣或吊销许可证、行政拘留和法律、行政法规规定的其他行政处罚。
行政主管部门可以对代理人和代理机构进行行政处罚的情况主要有以下几种：
1、土地登记代理机构或分支机构不符合设立条件的，或未按规定向有关部门办理核准、备案及注销手续的；
2、土地登记代理机构的名称不符合规定的；
3、土地登记代理人取得资格证未达到规定的条件的、未取得资格证的、申请执业不符合条件的；
4、土地登记代理人未以所执业的土地登记代理机构的名义从事土地登记代理活动的；
5、土地登记代理机构未在明处悬挂机构名称、经营范围、经营方式和国家有关部门核发的营业执照、资质证书或经营场所的各类标志、资料、告示不符合法律法规规定的；土地登记代理人未在执业过程中明确告知有关情况的；
6、土地登记代理人同时在二个或二个以上土地登记代理机构从事代理活动的；
7、其他违反行政法律、法规和规章规定的情况。

（三）刑事责任
土地登记代理不履行义务或行使被禁止行为，土地登记代理机构有不正当经营行为，触犯刑法的，应当追究有关责任人的刑事责任。已经由行政机关处理的，行政机关应及时移送司法机关处理。

复习思考题
1、什么是代理？代理的法律特征是什么？
2、土地登记代理的涵义是什么？
3、土地登记代理的基本原则有哪些？
4、土地登记代理人的涵义是什么？
5、哪些人可以申请参加土地登记代理人职业资格考试？
6、土地登记代理人职业资格登记应具备哪些条件？什么情况下必须注销登记？
7、土地登记代理人的权利与义务是什么？
8、简述土地登记代理职业道德的重要意义
9、土地登记代理人的基本职业技能包括那些？
10、土地登记代理机构的涵义是什么？
11、土地登记代理机构设立的条件有哪些？
12、简述土地登记代理机构的注销。
13、土地登记代理机构有那些权利与义务？
14、简述土地登记代理机构年度审查的主要内容。
15、土地登记代理人与代理机构之间有什么关系？
16、简述土地登记代理人与代理机构的管理。
17、简述土地登记代理的行为管理内容与行业管理职能。
18、土地登记代理活动中的争议如何处理？
19、在代理活动中土地登记代理人和代理机构应禁止哪些行为？
20、简述土地登记代理人和代理机构违规执业的法律责任。

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