第七章   注销和其他土地登记
第一节   注销土地登记

　　土地登记的核心内容是设立、变更或终止一定的土地权利关系。注销土地登记即为终止一定的土地权利关系。
一、基本概念
注销土地登记，简单地说就是将原登记内容废止。因土地权利消灭或其他原因致使原登记内容失去效力的，土地登记机关应将已登记的内容进行注销登记。
依据《土地登记规则》，注销土地登记主要是指已登记的土地权利，因权利被依法收回、存续期届满、土地灭失、他项权利终止等进行的登记，主要包括以下几种情况：
（一）集体所有的土地依法被全部征用或者农村集体经济组织所属成员依法成建制转为城镇居民的集体土地所有权、集体土地使用权注销登记。
（二）国家组织移民，农民集体成建制迁移后不再使用的原农民集体土地所有权、集体土地使用权注销登记。
（三）因自然灾害等原因造成土地权利灭失的土地使用权或者土地所有权注销登记。
（四）县级以上人民政府依法收回国有土地使用权的国有土地注销登记。
（五）国有土地使用权出让或者租赁期限届满，未申请续期或续期申请未获批准的国有土地使用权注销登记。
（六）土地他项权利终止的土地他项权利注销登记。
二、法律特征
    （一）有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：
（1）为公共利益需要使用土地的；
（2）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；
（3）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；
（4）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；
（5）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
（二）以出让方式取得土地使用权进行房地产开发，满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权 。
（三）有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：
1. 为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；
2. 不按照批准的用途使用土地的；
3. 因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。
（四）土地使用权因土地灭失而终止。

三、登记要点
 注销土地登记的程序一般可分为变更土地登记申请、变更地籍调查、审核、注册登记、注销（收回）或更改土地权利证书五个阶段。

    （一）申请
注销土地登记一般须由土地权利人（土地所有权人、土地使用权人和土地他项权利人）向土地登记机关提出注销土地登记申请。
1.申请人
集体所有的土地依法被全部征用或者农业集体经济组织所属成员依法成建制转为城镇居民的，注销土地登记的申请人为原集体土地所有权人。
县级以上人民政府依法收回国有土地使用权的，注销土地登记申请人为原国有土地使用权人。
国有土地使用权出让或者租赁期届满，未申请续期或者续期申请未获批准的，注销土地登记申请人为原国有土地使用权人或原国有土地承租人。
因自然灾害等造成国有土地权利灭失的，注销土地登记申请人为国有土地使用权人；因自然灾害等造成集体土地权利灭失的，注销土地登记申请人为集体土地所有权人，权利灭失的土地为集体非农业建设用地的，注销土地登记申请人还应当包括集体土地使用权人。
    土地他项权利终止包括土地使用权出租终止和土地使用权抵押终止两部分的内容，前者的注销土地登记申请人为出租人和承租人，后者的注销土地登记申请人为抵押人和抵押权人（还可能包括因处分抵押土地使用权而产生的新的土地使用权人）。
2.申请时限
    集体所有的土地依法全部征用或者农业集体经济组织所属成员依法成建制转为城镇居住的，原集体土地所有权人应当在集体土地被全部征用或者办理农转非的同时，申请集体土地所有权注销登记。
    县级以上人民政府依法收回国有土地使用权的，原国有土地使用权人应当在土地行政主管部门收回土地使用权的同时，申请国有土地使用权注销登记。
    国有土地使用权出让或者租赁期满，未申请续期或者续期申请未获批准的，原土地使用者应当在期满之日前15日内申请注销登记。
    因自然灾害等造成土地权利灭失的，原土地使用者或者土地所有者应当在土地权利灭失后申请土地使用权或者土地所有权注销登记。
    土地他项权利终止的，当事人应当在该土地他项权利终止之日起15日内申请土地他项权利注销登记。
3.申请人应当提交的文件资料
    注销土地登记申请人应当向土地登记机关提交下列文件资料：
（1）注销土地登记申请书
（2）注销土地登记申请书要点：
①申请注销的事项或内容。
    ②申请注销登记的依据：注销登记证明文件类型、编号、日期。
    ③由土地登记机关发出的土地证书：注销土地登记申请人为土地所有权人的提交土地所有权证书；申请人为土地使用权人的提交土地使用权证书；申请人为土地他项权利人的提交土地他项权利证明书。上述土地证书均须是由土地登记机关发出的，其他权源证件如交换协议书等一律无效。
（3）土地灭失或土地权利终止证明文件
    集体所有的土地依法被全部征用的，申请人应当提交县级土地行政主管部门开具的该集体所有的土地已被全部征用的证明文件或其他有证明效力的文件资料；农业集体经济组织所属成员依法成建制转为城镇居民的，申请人应当提交有批准权的部门签发的该农业集体经济组织所属成员依法成建制转为城镇居民的批准文件。
县级以上人民政府依法收回国有土地使用权的，申请人应提交县级以上人民政府签发的收回该国有土地使用权的文件；国有土地使用权出让或者租赁期满，未申请续期或者续期申请未获批准的，申请人应当提交县级以上人民政府以国有土地所有者身份与土地使用者或土地承租者签定的国有土地使用权出让合同或者国有土地使用权租赁合同；因自然灾害等造成土地权利灭失的，申请人应当提交有充分效力的土地权利灭失的证明材料；土地他项权利终止的，申请人应当提交土地他项权利合同（土地使用权出租的为土地使用权租赁合同，土地使用权抵押的为土地使用权抵押合同或包括土地使用权抵押内容的经济合同）以及其他的土地他项权利终止证明材料 。
    根据《土地登记规则》规定，土地使用者、所有者和土地他项权利者如果不按照规则规定申请注销登记，土地登记机关可直接办理注销土地登记，并将注销土地登记结果通知当事人。

（二）权属审核
    土地登记人员对注销土地登记的审核，其步骤与名称、地址和土地用途变更登记相同，在此主要介绍对注销土地登记证明材料的审核。
    对注销土地登记证明材料的审核是注销土地登记审核的重点。应着重从以下几个方面进行审核：
    1.注销土地登记证明材料的开具单位应当为有批准权的部门；
2.注销土地登记证明材料上的单位名称应当是单位的全称；
3.所盖公章与单位名称应一致；
4.证明内容与其他相关内容应一致无误；
5.注销土地登记证明材料应是真实、合法和有效的。

（三）注册登记
注销土地登记不需报人民政府审批，由土地行政主管部门审核通过后可直接进行注册登记。注销土地登记的类型不同，其注册登记在具体操作上也有所不同。
1.集体所有的土地依法被全部征用或者农业集体经济组织所属成员依法成建制转为城镇居民的集体土地所有权注销登记、县级以上人民政府依法收回国有土地使用权注销登记、国有土地使用权出让或租赁期满，未申请续期或者续期申请未获得批准的国有土地使用权注销登记，其注册登记按下列程序进行：
（1）注销宗地原《土地登记卡》
    在宗地原《土地登记卡》上进行注销登记："序号"栏填写本次注销登记在《土地登记卡》上进行注册登记的顺序号；"日期"栏填写本次注销登记的时间；"登记的其他内容及变更登记事项"栏填写注销土地登记的内容和依据；"经办人"栏由填写本次注销登记内容的土地登记人员签字盖章；"审核人"栏由负责审核本次注销登记内容的土地登记人员签字盖章；在《土地登记卡》上加盖"注销"印章。
    （2）建立宗地新《土地登记卡》
    依据《变更土地登记审批表》建立宗地新《土地登记卡》，其建立方法基本上同初始土地登记。
    2.因自然灾害等造成土地权利灭失的土地使用权或者土地所有权注销登记，其注销登记只须注销宗地原《土地登记卡》，不须建立宗地新《土地登记卡》，宗地原《土地登记卡》的注销方法同上。
    3.土地他项权利终止的土地他项权利注销登记，其注册登记在宗地原《土地登记卡》上进行，方法如下：在"登记的其他内容及变更登记事项"栏土地他项权利登记条款上加盖"注销"印章；"序号"栏填写本次土地他项权利注销登记在此《土地登记卡》上进行注册登记的顺序号；"日期"栏填写本次土地他项权利注销登记的时间；"登记的其他内容及变更登记事项"栏填写土地他项权利注销登记的内容和依据；"经办人"栏由填写本次注册登记内容的土地登记人员签字盖章；"审核人"栏由负责审核本次注册登记内容的土地登记人员签字盖章。
    注销土地登记在《土地登记卡》上注册登记完成后，土地登记人员应根据《土地登记卡》上注册登记的内容更改《土地归户卡》的相应内容。

（四）注销或更改土地权利证书
    集体所有的土地依法被全部征用或者农业集体经济组织所属成员依法成建制转为城镇居民的，土地登记机关应注销其《集体土地所有证》；县级以上人民政府依法收回国有土地使用权和国有土地使用权出让或者租赁期满，未申请续期或者续期申请未获批准的，土地登记机关应注销国有土地使用权人的《国有土地使用证》；因自然灾害等造成土地权利灭失的，土地登记机关应注销原土地使用者或土地所有者的土地使用权证或土地所有权证；土地他项权利终止的，土地登记机关应注销土地他项权利人的《土地他项权利证明书》，并对土地所有权人或土地使用权人的土地权利证书上的有关内容进行相应的更改。
    1.注销土地权利证书的方法：在土地权利人(所有权人、使用权人和他项权利人)的土地权利证书上加盖"注销"印章，在"记事"栏或其他相应栏目内注明注销土地所有权、使用权或他项权利的依据及日期，并将注销的土地权利证书立卷归档。
2.更改土地权利证书的方法：在注销土地登记中，对土地权利证书进行更改只限于土地使用权租赁终止和土地使用权抵押终止两种情况，土地登记机关在注销他项权利所持的《土地他项权利证明书》的同时，还须对土地所有权人或土地使用权人所持的土地证书进行相应的变更。其方法是：在土地证书"记事栏"有关土地他项权利内容处加盖"注销"印章，注明注销的内容、依据及日期，并由经办人签名盖章，同时加盖土地行政主管部门公章。将更改后的土地证书发给土地所有者或使用者。

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