第二节 出让、国家作价出资（入股）、国家租赁和授权经营国有土地使用权变更登记

一、基本概念

出让、国家作价出资（入股）、国家租赁和授权经营国有土地使用权变更登记是对经登记的出让、国家作价出资（入股）、国家租赁和授权经营国有土地使用权因转让发生变更而进行的登记。

出让、国家作价出资（入股）、国家租赁和授权经营国有土地使用权变更的原因一般有下列几种情况：

（1）企业将通过出让、国家作价出资（入股）等形式取得的国有土地使用权，再以入股方式转让的；

（2）国有土地使用权依法转让的；

（3）因单位合并、分立、企业兼并等原因引起土地使用权变更的；

（4）因处分抵押财产而引起土地使用权变更的。

二、法律特征

（一）出让土地使用权变更

1、土地使用者通过出让方式获得的土地使用权可以在使用年限内转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，其合法收益受国家法律保护。

出让土地使用权的转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠予。

2、出让土地使用权的转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠予。出让土地使用权的转让必须符合下列条件：

（1）未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

（2）转让房地产时，应符合：①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；②按照出让合同进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。③转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

（3）土地使用权转让应当签订书面转让合同，土地使用权或房地产转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

（4）土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

（5）土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让；地上建筑物、其他附着物所有权作为不动产转让时，其使用范围内的土地使用权随之转让。

（6）土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让合同规定的用途的，应当征得出让方同意并经土地行政主管部门和城市规划部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。

3、出让土地使用权的出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。出让土地使用权的出租必须符合下列条件：

（1）未按土地使用权出让合同规定的期限和条件开发、利用土地的，土地使用权不得出租。

（2）土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。

（3）土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。

（4）土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当办理登记。

4、出让土地使用权的抵押

（1）出让土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押，地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。

（2）抵押人和抵押权人应当签订抵押合同，抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。

（3）土地使用权抵押、其地上建筑物、其他附着物抵押，应当办理抵押登记。因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当办理过户登记。抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。

（二）国家作价出资（入股）和授权经营土地使用权的变更

1．国有企业改革中以作价出资(入股)方式处置的，土地使用权在使用年期内可依法转让、作价出资、租赁或抵押，改变用途的应补缴不同用途的土地出让金差价；

2．国有企业改革中以授权经营方式处置的，土地使用权在使用年期内可依法作价出资(入股)、租赁，或在集团公司直属企业、控股企业、参股企业之间转让，但改变用途或向集团公司以外的单位或个人转让时，应报经土地行政主管部门批准，并补缴土地出让金。

（三）国家租赁国有土地使用权的变更

1、国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。

2、承租人将承租的土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。

3、承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，承租土地使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效。

（四）缴纳土地增值税

以出售或者其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，应缴纳土地增值税。但纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的；或因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

纳税人未缴纳土地增值税的，土地行政主管部门、房产管理部门不得办理有关权属变更手续。

三、登记要点

(一)申请

1．申请人

出让、国家作价出资（入股）、国家租赁和授权经营国有土地使用权变更登记的申请人为出让、国家作价出资（入股）、国家租赁和授权经营国有土地使用权的转让人和受让人，其中因处分抵押财产涉及土地使用权转让的，申请人为抵押人(使用者)、抵押权人和受让人。

2．申请时限

根据《土地登记规则》第三十五条、第三十七条、第三十八条、第四十条规定：

（1）作价出资（入股）方式转让的，在作价出资（入股）合同签订之日起30日内。

（2）转让的，在转让合同或协议签订后30日内，涉及房产变更的，在房产变更登记发证后十五日内。

（3）单位合并、分立、企业兼并的，在合同签订后30日内或接到上级主管部门的批准文件后30日内。

（4）处分抵押财产的，在抵押财产处分后30日内。

3．申请人应当提交的权属证明文件

（1）原《国有土地使用证 》；

（2）土地税费交纳证明。

除了以上权属证明文件外，各类出让、国家作价出资（入股）、国家租赁和授权经营国有土地使用权变更登记还应提交以下证明文件：

（1）以入股方式转让的，提交入股合同；

（2）土地使用权转让的，提交转让合同、转让地块投资证明、税费缴纳凭证；

（3）单位合并、分立和企业兼并的，提交合同或上级主管部门的批准文件；

（4）处分抵押财产的，提交处分抵押财产的证明文件。

(二)权属审核

1．对申请人的审核

申请人应与相关证明文件的土地使用者名称一致。

2．对转让地块投资情况的审核

出让、国家租赁国有土地使用者对地块的投资必须达到合同的约定。

3．对使用期限的审核

土地使用期限小于规定使用期限减去已使用期限。

4．对土地价格的审核

申报价格过低，国家可以行使优先购买权；申报价格过高，国家限价。

5．对税费的审核

申请人应按国家规定缴纳有关税费，如土地增值税等。

6．对土地用途的审核

土地用途一般不得改变，若改变土地用途应有有关部门的批准。

7．对房产变更的审核

房产转移应已办理房产登记手续，申请人领有《房屋所有权证》。

8．授权经营国有土地使用者一般不得向集团公司以外的单位和个人转让土地。

（三）注册登记与核发证书

出让、国家作价出资（入股）、国家租赁和授权经营国有土地使用权变更登记涉及到土地使用权的变更，因此出让和国家作价出资（入股）等国有土地使用权变更登记需报人民政府批准，经人民政府批准后，方可进行注册登记。

1．整宗地发生权属变更的，在原《土地登记卡》上进行；出现宗地分割的，分别新建《土地登记卡》，在新《土地登记卡》上进行登记。

2．收回并注销原《国有土地使用证》，土地登记人员依据《土地登记卡》填制《国有土地使用证》，并由土地登记机关代表政府核发给出让国有土地使用者。

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