（5）业主方面

广大居民应不断提高市场经济意识，自觉适应城市房地产业的发展和住房制度的改革。房屋无论是作为消费品实现使用价值，或者作为投资品保值增值，物业管理服务的消费性质都是存在的，再投入也就理所当然。随着市场经济的发展，居民对物业管理的需求会越来越强烈，住房消费（包含物业管理消费）占居民消费总支出的比重会越来越大。加强宣传，提高业主的消费意识，规范业主委员会的运作。

现阶段，我国物业管理法规对业主委员会的义务以及运作方式未能明确规定，导致业主委员会的成立与运作困难，业主委员会行使招投标的权力实际上处于虚无状态，致使物业管理的需求主体不能成立，物业管理的买入市场不能形成，同时，由于业主委员会操作的不规范，影响了物业管理企业的正常运作，制约了物业管理的健康发展。

所有这些，应该通过宣传，来提高业主对物业管理的认识，增强业主对物业管理活动的支持，调动业主参与管理和消费的积极性。同时，积极引导和培育业主委员会进行物业管理的招投标，及规范业主委员会的招投标行为，努力推进物业管理市场化的进程。

（6）加强理论研究，建立物业管理的理论体系

理论来源于实践，并对实践具有指导作用，没有理论指导的实践是一种盲目的实践和低层次的活动，目前我国物业管理理论研究滞后，对物业管理的理论研究仍然是局部的、片面的、零星的，尚没有形成一套较为完善的物业管理理论体系。目前物业管理很多层次的问题得不到解决，很大程度上是因为缺乏物业管理的理论指导和理论支持。

目前我们不但要加强对物业管理基础理论的研究，更要加强对物业管理焦点问题和热点问题的研究。这些问题从理论上解决了，其实际工作问题也就较容易解决了。此外，物业管理理论和学术界要加强对物业管理理论的归纳和总结，形成一套较为完整的物业管理理论体系，从而正确地指导物业管理的实施。

（7）提高物业管理科技含量，提高物业管理档次

目前我国物业管理属劳动密集型行业，管理的基本内容通常是安全保卫、清洁卫生和维修养护等低层次的工作，在管理手段上主要靠手工操作，管理技术落后，技术含量不高，造成了管理成本过高、物业管理水平难以提高的现状。

在物业管理的规划、设计的施工建设过程中，在硬件的配套设施上要提高物业管理的智能化管理水平。此外，物业管理企业还要投入一定的人力和物力，进行物业管理的技术改造、管理升级，这些一次性投资虽然费用较大，但长远回报更大，可有效降低物业管理人力成本，提高物业管理的档次。

（8）严格招投标制度

目前我国的物业管理招投标虽然取得了一定的成绩，但总体上物业管理仍然处于自建、自管状态。通过招投标获得物业管理权的物业，占的比例太少，而且主要集中在政府的一些公共性物业。物业管理的招投标还存在诸多问题，物业管理实行招投标的体制并没有真正建立起来，物业管理的市场化程度不高，已成为制约物业管理发展的瓶颈。

政府应在物业管理的立法、政策引导、对外宣传等方面，积极推动物业管理的招投标，推动物业管理市场化进程，从而推动房产开发企业与物业管理企业的分业经营，认真确定物业管理企业与开发企业的关系。

据目前现状来看，我国90％以上的物业管理项目由开发企业或其派出的物业管理企业和原房管所（站）或其转制的企业管理，有些城市这个比例会更高，这种现状的出现有多方面的原因，一是从渊源关系看，我国的房产企业大多属于国有，由国有房产开发企业或单位直接开发建设控制。在国有房产企业转制过程中，自然分立出一块成立了专门从事物业管理企业；二是从行业关联出来的，它在经营性质、人员、管理特点等方面与房地产开发具有天然的承继关系，这种现状不仅损害了物业管理活动的市场化进程和物业管理企业的独立经营，更损害了业主的物业管理权。

但这些弊端的存在，并不都是由于房地产开发企业控制了大多物业管理公司这一原因造成的。实际上房地产开发企业投资的物业管理企业，从公司法律看，是完全合法的，公司法和我国的现有房地产政策法规从来没有规定其需独立进行，物业管理市场不能顺利形成的症结在于：物业企业成立后没有真正从“人、财、物”上成为一个独立的法人，物业管理企业与房产开发单位产权不分。怎样消除这些弊端呢？应该规定投资股东仅存在投资的权利、义务关系，应该依法在物业管理企业内部建立起人、财、物的现代管理制度。具体而言，在物业管理企业设立时，可以规定房地产企业不得独立投资设立（包括国有公司），工商部门严格审核物管企业注册资金来源，防止虚假出资与投资主体关系复杂，进而完善投资制度，防止搞暗箱操作，建立严格的物业管理企业市场准入和退出机制，对于一些不规范的企业，应该降低资质或终止其经营活动

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