第二题：
1、方法选择
根据题意，应采用成本逼近法
2、基本公式
出让土地价格=（土地取得费用+土地开发费用+利息+利润+土地增值收益）/可出让土地面积比率×年期修正系数
3、计算步骤
（1）计算土地取得费：15×15=225（元/平方米）
（2）计算土地开发费用：10×15=150（元/平方米）
（3）计算利息：
     利息=土地取得费利息+土地开发费利息=225×[（1+8%）2-1]+150×40%×[（1+8%）1.5-1] +150×60%×[（1+8%）0.5-1]=？（元/平方米）
（4）计算利润：
     利润=（土地取得费+土地开发费）×投资回报率=（225+150）×20%=75（元/平方米）
（5）计算土地增值收益：
     土地增值收益=（土地取得费用+土地开发费用+利息+利润）×土地增值收益率=（225+150+利息+75）×20%=？（元/平方米）
（6）计算无限年期全开发区土地的单位地价
     无限年期全开发区土地的单位地价=土地取得费用+土地开发费用+利息+利润+土地增值收益=？（元/平方米）
（7）计算无限年期可出让土地平均单位地价
     无限年期可出让土地平均单位地价=无限年期全开发区土地单价/可出让土地面积比率=无限年期全开发区土地单价/（5-1）=？（元/平方米）
（8）进行年期修正，计算50年期可出让土地平均单位地价
     50年期可出让土地平均单位地价=无限年期可出让土地平均单位地价×年期修正系数=无限年期可出让土地平均单位地价×[1-1/（1+8%）50]=？（元/平方米）
第三题：
（一）解题思路
1、 运用收益还原法估算房地合一的房地产价格；
2、 运用剩余法估算土地价格；
3、 根据贷款要求推算可以贷款的额度。
（二）本题应用的主要公式
1、收益还原法涉及的主要公式：
年房地纯收益=年出租总收入-年房地费用
年出租总收入=商铺年出租总收入+写字楼年出租总收入
年房地费用=管理费+维修费+保险费+税金+折旧
年折旧=建安造价/按土地剩余使用权年限计算的折旧期
采用收益还原法计算房地产价格公式（略）
2、剩余法涉及的主要公式：
地价=房地产价格-总建筑成本-利息-利润
3、可抵押贷款额计算涉及的主要公式：
可抵押贷款额=地价×可贷款比例
（三）计算步骤
1、应用收益还原法测算房地产总价
（1）计算年出租总收入
房地产总建筑面积=土地面积×容积率=10000×3=30000（平方米）
商铺建筑面积=5000（平方米）
写字楼建筑面积=30000-5000=25000（平方米）
商铺年出租收入=200×12×（1000+4000×90%）=1104（万元）
写字楼年出租收入=100×12×（5000+20000×90%）=2760（万元）
年出租总收入=商铺年出租收入+写字楼年出租收入=3864（万元）
（2）计算年房地费用
年管理费=年租金×10%=3864×10%=386.4（万元）
年维修费=年租金×8%=3864×8%=309.1（万元）
年保险费=建安造价×千分之二=3000×30000×0.002=18（万元）
年税金=年租金×12%=3864×12%=463.7（万元）
年折旧=建安造价/46=195.7（万元）
年房地费用合计=386.4+309.1+18+463.7+195.7=1372.9（万元）
（3）计算年房地纯收益 来源：www.examda.com
年房地纯收益=年出租总收入-年房地费用=2491.1（万元）
（4）计算房地产总价
假设P为房地产价格，a为房地纯收益，r为综合还原率，n为使用年期，根据有限年收益法的计算公式：
P=a/r×[1-1/（1+r）n]= 2491.1/8%×[1-1/（1+8%）46]=30235.5（万元）

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