二、估价方法与估价过程
（一） 估价方法的选择
估价人员通过现场查勘，在认真分析调查收集资料的基础上，遵循估价原则，确定采用收益还原法、市场比较法评估待估宗地地价。
（二） 估价过程
1、收益还原法
（1）计算估价对象总楼价：
计算公式为：P=a/r×[1-1/(1+r)n]
其中：Ｐ为总楼价。
ａ为房地年纯收益。其参数是通过房地的正常租金水平测得。
ｒ为综合还原率
ｎ为房地尚可使用年限
估价对象上上建筑物的耐用年限为６０年，经现场查勘，该房屋尚可使用年限为４５年。建筑物的重置单价为７００元／平方米，残值等于０。
根据估价人员现场观察和对照《房屋完损等级评定标准》，确定本次估价对象地上建筑物于估价期日为基本完好房，成新率为７５％。
（２）确定客观租金：
应用市场比较法确定客观租金。
①选择可比实例：
根据收集的市场资料进行筛选，选取以下三个房地出租实例，详见《房地出租比较实例基本情况一览表》。（略）
②影响租金因素修正（略）
③客观租金的计算及确定
比准价格A=243．60元/平方米
比准价格B=233．40元/平方米
比准价格C=249．09元/平方米
取比准价格A、比准价格B、比准价格C的算术平均数作为估价对象的客观租金，即：
客观租金=（243．60+233．40+249．09）÷3=242．03元/平方米
（3）计算房地总收益：
年总收益=2914．50×0．8×242．03=564317．15元
（4）计算年总费用
①管理费：
根据调查了解，当地房屋出租的经营管理费为房屋租金的3%，即：
    房屋出租经营管理费=房地年租金×3%=564317．15×3%=16929．51元
②维修费：
根据××市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租车经营维修费为房屋重置价格的2%
即：
房屋出租经营维修费=房屋重置价×2%=2914．50×700×75%×2%=40803元
③保险费：
根据调查，市区房屋保险费为房屋现值的2‰，即：
房屋年保险费=房屋现值×2‰=2914．50×700×75%×2‰=3060元
④房屋年折旧额：
房屋年折旧额=房屋重置价×1/耐用年限=2914．50×700×1/60=34002．50元
⑤租金损失：
根据调查，房屋出租租金损失一般为半月租金，即：
                租金损失=564317．15÷12÷2=23513．21元
            年总费用=①+②+③+④+⑤=118308．22元
（5）房地年纯收益：
              房地年纯收益=房地年出租总收益-房地年出租总费用
                          =564317．15-118308．22=446008．93元
（6）确定综合还原率：
采用收益排序插入法确定综合还原率为10%。
（7）计算总楼价：
P=a/r×[1-1/(1+r)n]=446008.93/10%×[1-1/(1+10%)45]=4398900.39元
（8）房屋现值
       房屋现值=房屋重置价×成新率=2914．50×700×75%=1530112元
（9）总地价
       总地价=总楼价-房屋现值=4398900．39-1530112=2868788．39元

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