(一)、如何进行成片的拆迁补偿估价。

实际工作中，一个拆迁项目的范围内往往包含成百上千个被拆迁户，这是拆迁补偿估价不同与其它类型估价的一大特点，如果针对每一被拆迁户都对应地出具一份估价报告，对估价机构来讲，工作量是非常大的，而且由于拆迁估价必须保证每份报告的质量，杜绝笔误、打印错误等造成的严重后果，同时还要保证各个报告之间的统一性、连贯性，这都需要大量人员花费大量时间来完成；另一方面，相应的估价费用的提高会加大拆迁的费用，同时由于拆迁期限的原因，一般情况下不允许估价作业日期过长。我们的估价工作必须顺应市场的要求，根据拆迁补偿估价的这一特点制定相应的对策。

一般来讲，对于同属一个拆迁片区的被拆迁房屋，许多房屋存在很强的相似性，比如同一街道差异很小的底层商铺、同一栋楼房的住宅(它们之间的差别往往仅是楼层的不同)等，对于这些相似程度很强的房屋，完全可以把它们分别合并成一类房屋(理由后述)，在每类房屋中以户为单位选取具有代表性的几个样本点，针对每个样本点分别进行估价，计算出平均值做为该类房屋的平均单价，将不同类别房屋的评估单价以表格形式汇总，就可以在一个估价报告上反映该拆迁片区的估价结果。这种由拆迁人统一委托的成片拆迁补偿估价方式可称为“分类评估”或“片区评估”，估价结果中有不同类别的平均单价，也可能有单户的价格。由于被拆迁房各自的室内二次装修差别较大，分类估价结果中一般不应包含室内二次装修的费用。拆迁人将分类估价结果在拆迁现场进行公示，以此估价结果(公开市场价格)为基础，加上一定比例的上浮、限期搬家的一次性奖励、室内二次装修的补偿、搬家补助费等，做为拆迁补偿价格。对于上述中的上浮比例、一次性搬家奖励、搬家补助费等，政府相关部门可以根据当地的情况制定一些诸如最低标准一类的规定，以此来维护被拆迁人的利益。

(二)、分类评估的一些配套规定。

分类估价中各类房屋的评估单价是该类房屋的平均单价，在拆迁过程中，拆迁人可根据被拆迁房的个体情况进行适当调整，如果协商不成，可由拆迁双方共同委托一家估价机构针对该被拆迁房屋单独进行评估，此种评估可称为“分户评估”或“单户评估”，并以此估价结果来协商确定补偿金额。如果拆迁双方就补偿金额仍然达不成一致，可申请主管部门裁决。另外，由于拆迁工作关系到千家万户的切身利益，关系到社会稳定，为了避免由于估价失误造成的不良后果，目前成都市拆迁估价采用备案制度(类似于资产评估中的立项制度)，估价机构在接受委托、出具报告时均要到房屋拆迁管理部门进行备案，防止不合格的估价报告流入社会造成危害。通过实践，这种拆迁补偿估价的操作模式得到了市场的认可。

(三)、笔者在拆迁补偿分类评估工作中的几点体会：

1、对“区位”一词的理解。

新《条例》第二十四条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”“区位”、“结构”、“建筑面积”的不同，决定了房地产评估价格的不同，其中，对“结构”、“建筑面积”较易理解，而“区位”是个专业性词语(辞海中没有收录)，《规范》和相关专业性书籍中也没有专门定义，该如何理解呢?笔者认为，从字面上讲，“区位”可分解为“区域”、“位置”，前者所指范围较大，代表房地产所处地区、地段、周边环境等，后者指的是房地产的具体座落情况，包括临街状况、朝向等，可以看出，“区位”一词其实包含了房地产区域因素和个别因素的内容，也就是说，处于同一区域内的房地产，其“区位”情况也是不同的，这也正是房地产不同与其它商品的重要特点，统一的“区位价”是没有的。在分类评估中必须根据每个拆迁片区内的所有估价对象的市场价格依结构、用途来制定具体的类别，每个拆迁项目都会有不同的分类情况，而不是根据固定的类别(所谓的区位价)来套算估价对象的价格，此点正是分类评估与采用基准价来估价的本质不同之处。

2、如何进行分类。

分类评估中最关键也是最困难的，笔者认为就是如何将拆迁片区内的房屋进行合理地分类。实际工作中，估价人员要根据具体的拆迁项目制定不同的分类办法，即要确定拆迁范围内的所有房屋共分为几类、每类包括哪些房屋。类别分得过粗，不能体现房地产的个体差异，将造成同类房地产的价差较大，直接影响到估价结果的客观公正性，不利于拆迁工作的顺利进行。反之，类别分得过细，一是造成不必要的重复工作，更重要的是有些房地产本身价格差异就很不明显，如果坚持将它们定为不同类别，反而解释起来难度很大。比如，有两套住宅：一套临街有噪音影响，但户型合理，而另一套不临街，但户型稍差，其它的情况均相近。如果一定要评估出这两套住宅的价格孰高孰低，可能不同的估价人员会得到不同的答案，所以，在这种情况下，将两套住宅定为同一类更合适。因此，笔者认为，对相同结构、相同用途的房地产，主要以价格的高低来进行分类，对有明显差别的房地产，应分为不同的类别，尽量细分，体现差异；对差别很小以至可忽略不计或本身就不易判定孰高孰低的房地产(如上例)，宜归为一类。另外，分类尺度的把握应该有一个统一的标准，比如相关法规或规范中应有类似于“对于相同结构、用途的同类房地产，价差不能超过百分之几”的规定。在实际工作中，我们对不同结构、用途的房屋的分类一般采取以下规律：对平房，差别不大的砖木、木结构的旧住房，以片区为单位；对多层住宅、办公房，以栋为单位，没有差别或差别很小可忽略的，合并为一类，同时给出不同楼层的价格；对临街营业房，以街道为单位，不同街道但价格相同的可合并为一类，同条街道差异较大的，以门牌号分段(此处是难点，分段处宜有明显标志)，对街角处营业房在报告中说明宜参照两条街道中价格高的协商确定补偿价；对其它类型房地产，如厂房、学校、医院、招待所、娱乐场所等，按户单独归类。

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