3. 基准价格比较修正法模式下地价因素的影响与处置 
　　拆迁人和被拆迁人是平等的民事主体，拆迁补偿估价应遵循市场经济条件下等价交换的原则。随着这种意识的深入和普及，各地逐渐否定用区位这一不能包含房地产实物形态的混沌概念，作为城市房屋拆迁估价的基础参数，不断探索城市房屋拆迁的市场价评估模式。建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》，把市场比较法作为拆迁估价的首选方法，而实践中拆迁估价工作量又比较集中，这种情况下，基准价格比较修正法成为拆迁估价中广泛适用的方法。
　　基准价格比较修正法，是在拆迁项目范围内区别不同房屋用途，选取区域、结构形式、成新等具有代表性的房屋作为标准样本房屋，基准价格为不同用途的标准样本房屋在估价时点的市场价格，此价格一般按照《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）的程序规定，采用可比案例直接比较法评估，估价对象与标准样本房屋之间只存在结构、楼层、朝向、成新、成套、土地取得方式及剩余使用年限等实体方面的差异，将估价对象与标准样本房屋进行比较，对经按同一估价时点评估得出的标准样本房屋的市场价格进行修正，间接得出估价对象的市场价格的方法。
　　采用基准价格比较修正法模式评估城市房屋拆迁补偿价格，对某一主体而言，拆迁范围内土地面积大于被拆迁房屋建筑面积的土地使用权补偿价格可以采用剩余法评估。
　　土地面积大于建筑面积部分土地使用权评估单价=（基准价格－标准样本房屋现值单价）×土地取得方式及剩余年限修正系数
　　标准样本房屋现值单价=标准样本房屋重置单价×房屋成新
　　土地取得方式有出让、转让与划拨，不同方式取得的土地使用权权益有所差别，同一客体的划拨土地使用权价值一般是出让土地使用权价值的40%-60%。房屋重置价，各地都有自己的标准。
　　对于因城市道路拓宽改造等而出现的单纯收购土地使用权的情况，可以套用上述剩余法获得的土地单价。
　　三、 方案的应用与瑕疵
　　上述方案虽是就城市房屋拆迁估价中地价因素的影响与处置提出的操作思路，但它明确了城市房屋拆迁补偿价格构成中地价与房价的互动关系以及地价对拆迁补偿价格的定量影响，不同估价模式下参数的选取与组合有一定的交叉可能性，对于在把握城市房屋拆迁估价整体思路背景下，发展新的更加灵活的拆迁估价思路具有积极的导向作用。
　　如同房地产市场是区域性市场、不完整的市场，各地房屋拆迁补偿估价的政策以至于参数的确定，在国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定的总体原则下，差异很大。借鉴本方案的估价思路，要充分关注区位价、房屋重置价以及基准地价的内涵，基于这个原因，不同估价模式下参数的选取与交叉组合有一定的限制，以免估价参数间产生技术冲突，甚而将估价结果导向歧路之虞。

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