房地产估价理论与方法
模拟试卷二
一、单项选择（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。）
直线趋势法公式y=a+bx中，x表示（    ）。


A、价格
C、价格变动率
B、常数
D、时间


在比较法中，土地使用权年限修正属于（    ）修正。


A、交易情况
C、区域因素
B、交易日期
D、个别因素


有在区位、档次等方面相当的甲、乙两出租写字楼，甲写字楼的建筑面积月租金为50元/平方米，不含物业管理费；乙写字楼的建筑面积月租金为59元/平方米，含有物业管理费。该类写字楼的物业管理费为每平方米使用面积10元。甲、乙两写字楼的租金相比有（    ）。


A、甲高于乙
C、甲等于乙
B、甲低于乙
D、不可比


甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有（    ）。


A、甲大于乙
C、甲小于乙
B、甲等于乙
D、不可比


有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为（    ）。


A、9
C、15
B、13.5
D、18


有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用（    ）。


A、类似写字楼的客观收益
C、该写字楼的实际收益
B、市场比较法
D、无法估算


某宗房地产采用比较法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应（    ）。


A、取三者的平均值
C、任选其中之一
B、取三者的中间值
D、在三者的基础上综合分析决定


路线价法估价的第三个步骤为（    ）。


A、设定标准深度
C、编制深度百分率表
B、选取标准宗地
D、划分路线价区段


评估某宗房地产的价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会（    ）。


A、越高
B、越低
C、不变
D、符合客观实际


某写字楼预计持有两年后出售，持有期的纯收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（    ）万元。


A、4858
C、2700
B、5200
D、6264


某估价事务所在1998年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为（    ）。


A、1998年6月30日
C、重新估价的作业日期
B、现在
D、要求重新估价的委托方指定的日期


某宗房地产1999年2月25日的价格为1000美元/平方米，汇率为1美元=8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.5%，则其1999年10月25日的价格为（    ）人民币元/平方米。1999年10月25日的汇率假定为1美元=8.29元人民币。


A、7935
C、8290
B、8260
D、7964


某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元。此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为（    ）万元。


A、100
C、63
B、42
D、77


比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为（    ）。


A、1.05
C、0.98
B、0.95
D、1.03


有一宗房产交易，成交价格为3000元/平方米，付款方式是首付10%，余款在1年内按月等额付清，假设月利率为0.5%，其一次支付的实际成交价格为（    ）元/平方米。


A、3000
C、2914
B、2700
D、2500


土地资本化率RL、建筑物资本化率RB、综合资本化率RO三者之间的大小关系为（    ）。


A、RL < RB < RO 
C、RL < RO < RB 
B、RB < RL < RO 
D、RO < RL < RB


与比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是（    ）。


A、均衡原理
C、竞争原理
B、预期原理
D、替代原理

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