5．2  市场比较法
5．2．2  拥有大量房地产交易实例资料，是-运用市场比较法估价的先决条件。如果交易实例资料太少，不仅会影响估价结果的准确性和客观性，甚至会使市场比较法无法采用。因此，估价人员首先应通过各种途径尽可能多地搜集房地产交易实例。
   一般搜集房地产交易实例的途径有：
    1  查阅政府有关部门关于房地产交易的申报登记资料；
    2  查阅各种报刊上关于房地产租售的信息；
    3  以购买房地产者的身份，与房地产经办人和交易当事人洽谈，了解各种信息；
   4  通过各类房地产交易展示会，索取资料，掌握信息；
   5  同行之间相互提供信息资料；
   6  其他途径获取资料。
   通过上述6个途径，估价人员搜集交易实例的内容包括：
   1  交易双方情况及交易目的。交易双方情况不仅包括交易者的名称、性质、法人代表、住址等基本情况；更重要的是要说明交易双方是否在公开的市场状况下进行公平自愿的交易，即属正常交易还是非正常交易。
   交易目的是指交易双方为什么而交易，一般包括买卖、入股、抵债等交易目的。
   2  交易实，例房地产状况。一般应包括：(1)坐落位置、形状与面积；(2)地质条件；(3)购物、交通等环境条件；(4)土地利用现状与规划用途；(5)有关地上建筑物的基本情况；(6)权利状况。
   3  成交价格。成交价格应包括房地总价、房屋总价、土地总价及相应的单价和房屋租金等内容，同时应说明价格类型、价格水平及货币种类和货币单位等情况。
   4  付款方式。付款方式包括：一次付清、分期付款及比例、抵押贷款比例、租金支付方式等内容。
   搜集房地产交易实例时，估价人员最好针对不同类型房地产事先制作统一的表格，即“交易实例调查表”。按照此表填写调查内容，既方便又能避免遗漏重要事项，另外也便于输入计算机，建立数据库，实现快速查询和调用。
 5．2．3  用作比较参照的交易实例，简称可比实例。选取可比实例就是从已搜集和积累的大量交易实例中，选取与估价对象房地产条件相同或相似的、成交日期与估价时点相近的、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的交易实例。
   运用市场比较法估价应根据估价对象状况和估价目的，从搜集的交易实例中选取3个以上的可比实例。如果可比实例少于3个，其代表性较差，可能造成估价结果因其个别性出现偏差，难以客观地反映市场状况。同时，所选取的可比实例还应符合下列要求：
   1  是与估价对象类似的房地产，具体是指：
   (1)与估价对象房地产的用途应相同。主要是指房地产的具体利用方式，可按大类和小类划分。大类用途如：商店、办公楼(写字楼)、酒楼、旅馆、住宅、工业厂房、仓库等。小类是在大类用途的基础上再细分。例如住宅，可细分为普通住宅、高档公寓、豪华别墅等。
   (2)与估价对象房地产的建筑结构应相同。这里主要指大类建筑结构，一般分为：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。如果能在大类建筑结构下再细分出小类建筑结构则更好，如砖木结构，进一步分为砖木一等、二等，等等。
   (3)与估价对象房地产所处地段应相同。主要是指可比实例与估价对象房地产应处于相同特征的同一区域或邻近地区，或处于同一供求圈内或同一等级土地内。
   2  成交日期与估价对象房地产的估价时点应相近。一般选择的可比实例房地产的成交日期距估价时点的间隔越短，在进行交易日期修正时的准确性越高。因此，最好选择近期1年内成交的房地产作为可比实例。如果房地产市场相对比较稳定，可适当延长间隔时间，但最长时效不宜超过2年。
   3  成交价格为正常价格或可修正为正常价格。所谓正常价格是指在公开的房地产市场上，交易双方均充分了解市场信息，以平等自愿的方式达成的交易价格。这类交易实例应当首选为可比实例。如果市场上正常交易实例较少，不得不选择非正常交易实例作为可比实例时，也应选取其交易情况明了且可修正的实例作为可比实例。非正常交易是由于某些特殊因素造成的，具体见5．2．5中说明。
 5．2．4  建立价格可比基础主要是为后面进行交易情况、交易日期和区域因素、个别因素的修正服务。因为已选取的若干个可比实例之间及其与估价对象之间，可能在付款方式、成交单价、货币种类、货币单位、面积内涵和面积单位等方面存在不一致，无法进行直接的比较修正，因此，需要对它们进行统一换算处理，使其表述口径一致，以便进行比较修正。
 5．2．5  交易情况修正，是排除交易行为中的某些特殊因素所造成的可比实例的成交价格偏差，将其成交价格修正为正常价格。由于房地产的特殊性和房地产市场的不完全性，交易价格往往在交易过程中受当时当地一些特殊因素的影响而发生偏差，不宜直接作为基准用于估价对象，必须预先对交易中的某些不正常的情况加以修正，使其成为正常的交易价格后，才能作为估算估价对象价格的比准值。
   交易行为中的特殊因素很复杂，概括起来主要有下列8种：
   1  有利害关系人之间的交易。如父子之间、亲友之间、有利害关系的公司之间、公司与其职员之间的房地产交易价格，通常都低于正常的市价。
   2  急于出售或者购买情况下的交易。前者易造成价格偏低，后者则往往偏高。
   3  受债权债务关系影响的交易。一般交易价格偏低。
   4  交易双方或者一方获取的市场信息不全。如果买方不了解市场行情，盲目购买，往往交易价格偏高。相反，卖方不了解市场行情，盲目出售，则交易价格偏低。
   5  交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易。
   6  相邻房地产的合并交易。如买方若在购买相邻房地产后，与其原有房地产合并，将增加原有房地产的效用，相邻房地产拥有者会因此抬高价格迫使买方以高于市场正常价格的价格购买，所以成交价格往往高于该房地产单独存在时的正常价格。
   7  特殊方式的交易。如以拍卖、招标等方式成交的价格往往导致非正常价格，一般拍卖价格多高于市场正常价格；招标则注意其整体方案效用，故招标的成交价格可能偏高，也可能偏低。
   8  交易税费非正常负担的交易。如土地增值税本应由卖方负担，却转嫁给了买方；交易手续费本应由双方各负担一部分，却转嫁给了买方或卖方；契税本应由买方负担，却转嫁给卖方等等，这些都会造成交易价格的不正常。
   上述8种情况，在进行估价时都应对其进行交易情况修正。修正的一般步骤为：
   (1)测定各种特殊因素对房地产交易价格的影响程度，即分析在正常情况下和这些特殊情况下，房地产交易价格可能产生的偏差大小。测定方法可以利用已掌握的同类型房地产交易资料分析计算，确定修正比例或系数。也可以由估价人员根据长期的经验积累，判断确定修正比例或系数。
   (2)利用修正系数，修正求得可比实例的正常价格。

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